重磅，南京全面取消限购

南京官宣解除限购。

干脆利落，没有什么哪些区有条件限制，哪些区放开。就是全面放开，一撸到底。

房贷也全面放开，首套2成、二套3成。利率首套约4%、二套约4.4%。

作为第一个吃螃蟹全面取消限购的强二线城市，南京的放开是有标志性意义的。

相信很快所有二线城市都将先后取消限购。

二线城市不限购，二线以下的城市限不限购就没有意义了。

肯定都不限购了，否则更不会有人买了。

于是全国还在执行限购政策的城市就只剩北上广深了。

只剩北上广深了。只剩北上广深了。只剩北上广深了。

这意味着什么？房地产股票全线飘红，全国楼市要大反攻了？你要这么想，可就太天真了。

恰恰相反。

能级比南京低一个或以上身位的城市，恐怕都不会再有房地产了。

房地产长期看人口。可是，已经没有多少新出生人口了。僧多粥少，瓜分有限的新增人口，请问谁能把这些人口导入抢到手？同样不限购，同样首套2成、二套3成，同样买房就能落户，换了是你，你会选择三四五六十七八线小县城，还是南京、杭州、武汉、成都？

即使仅考虑二线城市，每一个南京这样的二线城市，都完全可以再容纳1000万以上的新增人口。城镇化下半场留给低线城市的吸引新增人口、减少人口流失的空间，基本已经不存在了。未来必然走向TOP20大城市马太效应格局，而且是因为少子化而加速走向。

但即使是位列TOP20的南京这样的强二线城市，也不是高枕无忧的。因为在它上面还有北上广深TOP4一线城市，1800-2500万常住人口绝对不是它们的上限。人口流动带来的集聚效应必然推动四大一线城市的常住人口向3000-5000万迈进，过程中不仅低线城市会感受到虹吸压力，就连南京这个级别的强二线城市也同样会感受到。

这就使得即使南京这样的城市，其楼市也不可能特别繁荣，做不到所有板块普涨。只有最好的当前CBD（例如新街口-鼓楼、河西-奥体）和最好的新区（例如江北新区、南站-大校场）才是相对比较稳妥的选择，这样大确定性的板块才值得配置资产。其他板块同样面临潜在的供应过剩导致的抛盘压力。

如果你在类似南京这样的城市有仓位，内部的置换优化是值得好好研究一下的课题。（当然，即使是上海，也同样存在置换优化的需求）

而有几个地方需要特别引起注意，全国房地产政策大转向对它们可能是非常不利的。

首先是环京、环沪、环深。这些地方的潜在供应是无穷无尽的，又不能做第一居所，根本就毫无价值。在“不限购”已经完全无法作为卖点的不远将来，抛盘踩踏可想而知。如果想踩踏别人而不想被别人踩踏，今天就赶紧出门去挂牌吧。

其次是重庆。

重庆这座城市的价值更多在于其政治、军事等战略地位，而非经济发展，山城天生在发展经济上就比大平原城市吃亏不少，搞什么建设成本都比平原城市高得多。不限购了那么多年，产业、经济和房价还是始终被成都牢牢压制。这下好了，最后一个优势也没了。还拿什么和成都抗衡？不但无法和成都抗衡，还会被武汉、长沙、合肥等周边/沿线大城市进一步分流。这几年很多受一些“专家”误导，跑去重庆“投资”了房产的朋友，该及时纠错、尽早撤离了。

最后是东北。

上一阶段的中小规模战役已经结束，沈阳的仓位已经出清。现在是我们战略撤离沈阳、包括整个东北的时候了。地缘的硬伤在不限购时代可能是致命的，没有必要再盯着高风险去持有/新购东北的房产。

以南京为代

表的强二线城市取消限购，是这轮全国房地产政策拐点的标志性事件（除非接下来北上广深取消限购）。

意味着中国楼市正式进入下半场，残酷的存量博弈马太效应时代即将来临。

我们的仓位布局也从TOP20大城市都可以考虑，正式切换到只考虑TOP4一线城市。